С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от долевого строительства. Как это скажется на деятельности смоленских застройщиков, а самое главное, как в переходный период и после него будут меняться цены на жилье в Смоленске? Ситуацию на строительном рынке smolnarod.ru обсудил с экспертом в сфере градостроительства, сотрудником строительной компании Максимом Гуляевым.
— Максим, как смоленские застройщики реагируют на приближающийся запрет на долевое строительство?
Приближающийся запрет уже чувствуется на деятельности смоленских строительных компаний. В настоящее время проходит активный переходный период от «долевки» до ее полной ликвидации и переходу на банковское финансирование, либо к строительству за собственные средства.
Вполне ожидаемо, что все крупные смоленские строительные компании более-менее спокойно преодолеют этот переход и новшество скажется на их деятельности незначительно, так как у стабильных компаний есть свои обороты и активы. Можно с уверенность сказать, что останутся в строю хорошо известные смолянам «локомотивы» на рынке недвижимости, возводящие дома в районах Королёвки, Миловидово, Одинцово, Новосельцев, Лесопитомника и некоторых других.
Даже сейчас эти застройщики чувствуют себя на рынке вполне уверенно, а объём строящегося и вводимого ими жилья ежегодно растёт. Это можно заметить, если сравнить динамику начавшихся строек по отношению к прошедшему году, объём возрос примерно в 2 раза. Именно эти компании получили самое большое количество разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Тем самым обеспечили себе бесперебойную работу на ближайшие лет пять-семь. Поэтому у них есть достаточно оптимистичные планы остаться успешными на ранке и после отмены долевого строительства.
— А что будет с менее крупными компаниями, какова их судьба?
Для всех остальных компаний сейчас наступают непростые времена. Им придётся либо адаптироваться к новым правилам игры на рынке и подстраиваться под них, либо прекращать деятельность. Сейчас мелкие застройщики активно достраивают и сдают свои последние объекты и в ближайшие годы никаких новых строек они начинать, скорее всего, не будут.
Примерно до 2020 года эти компании будут доводить стройки до конца, а потом просто уйдут с рынка, так как для них основным правилом ведения бизнеса было и остается строительство не за счёт собственных, а за счёт привлеченных денежных средств. У таких компаний есть лишь небольшое количество денег, чтобы начать стройку, а вот чтобы сопровождать ее дальше они привлекают средства дольщиков. Если такой возможности у них не будет, то и существовать они вряд ли смогут, если конечно Госдумой и Правительством РФ не будут приняты послабления в законе о долевом строительстве.
Еще одной сложностью при отмене «долевки» станет то, что застройщик сможет получить только одно разрешение на строительство, и пока он не сдаст этот объект, получить второе и последующие разрешения он не сможет.
— Какие новостройки наиболее перспективные, и куда активнее идет застройщик?
На сегодняшний день застройщик идет активнее туда, где меньше всего административных барьеров, то есть, где проще всего получить разрешение на строительство. Сейчас очень перспективным в этом плане является Смоленский район (в той части, где он примыкает к городу): это деревни: Новосельцы, Киселевка, Алтуховка и село Печерск.
Так, получить разрешение на строительство в Смоленске займет для застройщика от полугода до года, а вот процедура подготовки документации, согласования и получение разрешения на строительство в Смоленском районе займет от нескольких месяцев до полугода.
Что касается города, в настоящее время активно застраивается район ул. Черняховского, Королёвка, Семичёвка (конец проспекта Гагарина), Одинцово.
— Как в целом в Смоленске обстоит дело со спросом на жилье и с ценами на него?
Сейчас, как всегда, большим спросом пользуется доступное жилье стоимостью до полутора миллионов рублей. Те застройщики, которые сделали акцент на малогабаритные, типовые квартиры (как правило это типовые многоквартирные жилые дома), распродают недвижимость, как «горячие пирожки», а вот жилье близкое к бизнес и комфорт классу продается намного дольше. Это происходит прежде всего из-за высокой цены за квадратной метр (потому что себестоимость строительства таких многоквартирных жилых домов выше из-за использования нетиповых архитектурных и конструктивных решений).
В условиях отмены долевого строительства многим застройщикам придется брать кредиты, чтобы достроить объекты, покрытие процентов по кредитам ляжет на плечи дольщиков, а это значит, что произойдет подорожание квадратного метра жилья.
Нужно отметить, что уже сейчас наблюдается положительная динамика роста цен на жилье. С июля 2019 года они вырастут еще больше, где-то на 10-15%. А когда на рынке останется не так много строительных компаний, и они станут монополистами, то цены на жилье взлетят еще выше, то есть в ближайшие годы цены на жилье в Смоленске будут стремительно расти.
— Сейчас некоторые застройщики, чтобы выжить, идут на всевозможные ухищрения, нарушая закон. Расскажи о проблемных стройках в Смоленске. Как думаешь, чем завершится громкая история строительства дома №18 по улице Ново-Рославльской и скандальная история с поддельным разрешением на строительство дома на 3-м Трамвайном переулке?
На Ново-Рославльской ситуация завершится благополучно, когда застройщик приведёт в соответствие исходно разрешительную и проектную документацию требованиям градостроительного законодательства. В данном случае застройщику стоит отдать должное, так как он рассчитался с дольщиками и этот объект не стал проблемным в результате отозванного разрешения на строительство.
Что касается 3-го Трамвайного переулка, в настоящее время без разрешения на строительство выданного администрацией города на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства ведётся строительство объекта, имеющего признаки многоквартирного жилого дома. Даже если собственнику и удастся сменить вид разрешенного использования земельного участка с «индивидуального жилищного строительство» на «строительство многоквартирного жилого дома», разрешение на строительство получить не получится в связи с отсутствием возможности размещения нормируемого благоустройства (площадки для отдыха, площадки для игр, площадки для занятия физкультурой, хозяйственной площадки и площадки для стоянки автомашин).
