В Смоленской области отмечается всплеск цен на недвижимость. Зачастую новостройки раскупаются на уровне строительного котлована, что неизбежно сказывается на ценах. Чем обусловлен спрос, действительно ли купить индивидуальный дом выгоднее, чем квартиру, и почему инвесторы не хотят вкладываться в строительство Смоленске, — мы выясняли у эксперта в сфере недвижимости Анжелы Романовой
— Анжела Вячеславовна, как вы оцениваете спрос на рынке недвижимости Смоленской области на июль 2023 года?
— Спрос сейчас очень высокий, поэтому цены подтягиваются. В каком-то смысле спрос был «перегрет» на определенном этапе. Люди инвестировали в недвижимость, вкладывали деньги «в кирпичи», поэтому на ближайшие годы падения цен на жилье ждать не приходится. Как показывает практика, люди не особо доверяют банкам, финансовой системе, поэтому покупка недвижимости рассматривается как самое удачное вложение средств.
Результатом спроса стало то, что за последние два года недвижимость выросла в цене в два раза. Если раньше однокомнатная квартира на Королевке в новостройке стоила 1,2 – 1,3 млн рублей, то сейчас — свыше 2,5 млн рублей, и их уже нет. Люди в очередной раз думают, как сберечь свои деньги. Поэтому недвижимость – это способ сохранить и приумножить накопления. Некоторые покупают квартиры и их сдают.
За время пандемии клиенты выбрали все новостройки на ближайшие пару лет, которые еще даже не начинали строиться. Сейчас государство хорошо обезопасило дольщиков, деньги вносятся на его эскроу-счет и после сдачи дома переводятся застройщику. Поэтому риск «попасть» в долевом строительстве свелся к минимуму. На спрос влияют также жилищные сертификаты, которые дают беженцам и переселенцам из зоны СВО — 2,9 млн на покупку жилья. Также есть субсидии по линии Министерства обороны. Поэтому стоимость недвижимости разгоняется, в том числе, и в связи с этим.
— Вторичка или новостройки пользуются наибольшим спросом, и почему?
— Конечно, новостройки. В пользу новостроек – более выгодное ипотечное кредитование и индивидуальные программы от застройщиков. Например, можно ремонт квартиры от застройщика включить в стоимость квартиры, в ипотечный кредит У застройщика несколько видов ремонта — от эконом до премиум, в зависимости от желания покупателя. В ипотеку пойдет любая сумма. Плюс более удобные планировки. Застройщик понимает, что пользуется спросом и даже в некоторых однокомнатных квартирах делает кухни по 12-14 кв.м. Раньше это был уровень элитного жилья, а сейчас становится нормой. Плюс индивидуальное отопление.
В конечном счет, все определяет покупательская способность населения, а она отталкивается от ежемесячного платежка по ипотечному кредиту. По нашим наблюдениям он находится в диапазоне 16 – 22 тыс рублей в месяц. Люди, когда берут ипотеку, думают, что будут отдавать ее половину жизни. В реальности же ипотеку отдают в среднем за пять лет, после чего снова приходят к нам, чтобы улучшить жилищные условия.
— А какие тенденции вы отмечаете на вторичном рынке недвижимости?
— Все зависит от цены, а она зависит в конечном счете от сговорчивости продавца. Если ценник ставят по верху рынка, то квартира может висеть в продаже по полгода и больше. Если клиент смотрит на ситуацию реально, то квартира продается за пару месяцев. Но в любом случае, стоимость квадратного метра на рынке жилья диктуют новостройки, и они же пользуются наибольшим спросом.
Больше всего на вторичном рынке ценятся «сталинки», у которых всегда был свой покупатель. Сейчас «улучшенка» — это минимум, на что соглашаются люди. Это когда кухня 9 кв.м. Хрущевки с их кухнями 6 кв.м. считаются неликвидом.
— Часто слышу, что последний тренд недвижимости – это покупка дома вместо квартиры. Так ли это?
— Такая тенденция действительно есть, и отчасти она обусловлена стоимостью недвижимости. Цена двухкомнатной квартиры вплотную приблизилась к стоимости дома в прилегающих к Смоленску поселках. 4,5-5 млн рублей – это и цена двухкомнатной квартиры, к примеру, в Королевке, и цена коттеджа. Это будет коттедж с предчистовой отделкой, жилой площадью около 100 кв.м., 10 сотками земли, забором, раздвижными воротами, заведенным газом и водой, светом. Осталось оштукатурить стены и поклеить обои. Недавно мы продали такой дом, цена была 4,75 млн рублей.
Еще один плюс – это ипотека 3% от одного из известных банков. И у наших клиентов часто возникает такая дилемма – купить квартиру, или за сопоставимые деньги частный дом. И если раньше к покупке домов склонялась в основном возрастная группа клиентов, то сейчас это молодежь.
— ИЖС – это еще и вопрос социальной инфраструктуры. Нужны школы, детские сады, другие объекты быта. Не всегда они есть рядом, в результате человек привязан к автомобилю, тратит время на разъезды, которое он мог бы посвятить каким-то другим делам. Как с этим обстоят дела?
— Социальная инфраструктура подтягивается к территориям, где ведется ИЖС. Взять, например, Печерск, Быльники, Алтуховку, где есть и школы, и детские сады. И наоборот, не везде, где ведется многоэтажное строительство, есть социальная инфраструктура. В конечном счете, многое решает комфорт, который дает жизнь в частном доме, он окупает возможные издержки.
— Давайте сравним стоимость квартир и частных домов. Сколько в среднем сейчас стоит жилой дом, исходя из спроса ваших клиентов?
— В среднем – 5 млн. Это будет приличный дом с черновой отделкой. Однокомнатная квартира в среднем – это 3 – 3.2 млн. Двухкомнатная – 4, 4,5 млн рублей, и это стоимость квартир с черновой отделкой, например, в той же Королевке. Трехкомнатная квартира в новостройке на Королевке – это уже 5,3 – 5,6 млн рублей. Вот и делайте вывод из этого, что выгоднее, квартира или дом.
— В каких поселках наибольший спрос на ИЖС?
— Ясенная, Боровая, Михновка, Александровка, Быльники, Рясино, РТС. Многие там даже таун-хаусы покупают и очень довольны. В них квартиры обходятся в полтора раза дешевле, чем отдельно стоящий дом. Плюс высокие потолки, большие кухни-гостиные, просторные балконы-лоджии, свой гараж, двор.
Что касается квартир, то наибольше продажи у нас в Королевке, ж/к «Лермонтовский парк», комплексная застройка начинается в Печерске. Спросом пользуются Новосельцы и Алтуховка, Загорье (ул.Ипподромная), Миловидово, Краснинское шоссе, Семичевка. Все хорошо продается.
— По поводу сезонности – имеет ли смысл покупать жилье летом, потому что вроде как спрос снижается и жилье становится дешевле?
— В плане спроса лето действительно период затишья, люди в отпусках, на дачах, на природе. Но есть и свой покупатель. Например, родители покупают студентам квартиры. Июль, дети зачислены в вузы. Многие предпочитают купить ребенку однокомнатную квартиру, чем снимать жилье или селить в общежитие.
— Если сравнивать рынок недвижимости в Смоленской области с соседними регионами. Наш регион имеет свои отличия?
— И да, и нет. Если говорить о ценах, то Смоленск мало чем отличается от других регионов РФ, а с точки зрения уровня жизни – то тут ситуация не в пользу Смоленска, по сравнению с той же Брянской областью, не говоря уж про Белгородскую, Курскую области или Краснодарский край. Для тех, кто переезжает из северных регионов или планирует инвестировать в строительство — Смоленск воспринимается как «дыра». Здесь есть проблемы с дорогами, а это первый признак того, что уровень жизни в регионе низкий.
В соседнем Брянском регионе даже бюджетные микрорайоны имеют развитую инфраструктуру, а в Смоленске всё разбито в хлам. В результате инвесторы не хотят вкладывать в наш регион. Если бы город был более благоустроен – то активность была бы выше. Но в текущей ситуации инвестор приезжает в Смоленск, слышит цены на недвижимость, которые почти такие же, как в Белгороде или Краснодаре, но при этом совсем другой уровень жизни и климат, и разворачивается. Люди ожидают, что приехав в Смоленскую область они увидят более приемлемый уровень цен на недвижимость, потому что уровень жизни в Смоленской области ниже. Логично, что и квартиры должны стоить дешевле. Но фактически цены высокие, потому что есть спрос.
В последнее время в Курской и Белгородской областях наблюдается отток клиентов. Люди, обеспокоенные близостью боевых действий, предпочитают мигрировать в другие регионы РФ, где они будут чувствовать себя в безопасности. Причем, это касается не только недвижимости, но и другого имущества, автомобилей. Были ожидания, что на рынок повлияют вернувшиеся с СВО военнослужащие, которым государство выплатило хорошие зарплаты, однако этого не произошло. Они не считают Смоленск безопасным регионом и рассматривают его как прифронтовой регион с соответствующими рисками.
К сожалению, у тех, кто меняет место жительства, выбор делается не в пользу Смоленской области. По моим наблюдениям, и по общению с коллегами из других регионов, самые популярные регионы для переезда – это Краснодар, Сочи, Питер и Москва.
