12 января 2018 года в Смоленске пройдут публичные слушания по утверждению проекта планировки и межевания земельного участка площадью 9 Га, который «откусит» у лесопитомника строительная фирма члена ЛДПР Максима Степанова. Пока общественность гадает, какой «профит» поимел г-н Степанов от этой скандальной истории, мы провели на этот счет свое собственное расследование. Мы попытаемся поэтапно рассмотреть коррупционную схему с участием руководства Смоленской области и города Смоленска, а также выяснить, какую прибыль получил застройщик от дружбы с губернатором Алексеем Островским?
В середине декабря Управление Росреестра России по Смоленской области обнародовало кадастровую стоимость земельного участка площадью 9Га, который должен быть передан в аренду АО «Ваш дом». Согласно официальным данным, стоимость участка площадью 9 Га составляет 351 миллион рублей. АО «Ваш дом» получило его в аренду на срок строительства жилого комплекса без конкурсных процедур. Взамен на компанию наложили обременение по строительству парка в Соловьиной роще и обязательство потратить на эти цели 100 миллионов рублей.
Эта история длится 2,5 года и представляет собой цепь событий, инспирированных высшим руководством Смоленской области. Сегодня мы поэтапно рассмотрим эти события и произведем некоторые математические вычисления.
Вся губернаторская рать
Подготовка к захвату 9 Га территории лесопитомника началась в 2015 году. 15 июля 2015 года возле озера в лесопитомнике был заложен камень в основание парка «Соловьиная роща». Закладку осуществлял кандидат в губернаторы Смоленской области Алексей Островский в присутствии духовенства и городского начальства. Уже тогда мы назвали его «надгробным камнем» смоленскому лесопитомнику. Парку, который планомерно уничтожали последние десять лет. Затем почти на год история с парком затихла и всем даже показалось, что камень этот был не более, чем благим обещанием кандидата в губернаторы Островского накануне выборов. Но не тут то было.
25 февраля 2016 года администрация Смоленской области инициирует принятие изменений в областной закон от 9 июня 2015 года 81-з, в котором к числу проектов, для реализации которых допускается предоставление земельного участка без проведения торгов, добавлены объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения.
Постановлением главы города Смоленска Николая Алашеева с 1 июля 2016 года начала функционировать автономная некоммерческая организация (АНО) «Парк культуры и отдыха «Соловьиная роща». Директором АНО стал (и остается по сей день) экс-директор Лопатинского сада, а ныне — начальник департамента культуры Смоленской области Сергей Черняков.
В марте 2017 года Алексей Островский впервые заявляет: парку — быть. Называется и сумма, которую инвестор должен будет вложить в создание парка — 100 миллионов рублей. На встрече с духовенством 9 марта 2017 года Островский, в частности, говорит: «Инфраструктура парка отдыха будет создаваться исключительно за счёт внебюджетных источников – ни копейки из бюджета области затрачено не будет. Порядка 100 миллионов рублей на благоустройство территории выделяет инвестор. После того, как появятся прогулочные дорожки, будут установлены лавочки, проведены иные виды благоустройства, мы начнём работу с инвесторами по созданию точек общественного питания, аттракционов». Срок начала работ — 2017 год.
Поправка №5
28 июня 2017 года депутаты Смоленской областной Думы вносят изменения в статью 2 областного закона от 9 июня 2015 года 81-з, которым предусматривается предоставление земельных участков в аренду инвесторам без проведения торгов. Смысл поправки таков: администрация области отдает инвестору участок земли, на которой тот строит не менее 100 тысяч квадратных метров жилья. В замен на инвестора накладывается обременение.
Прочитаем поправку внимательно.
[see_also page_id=»42962″]Получается, что данная поправка была принята непосредственно в интересах застройщика микрорайона «Соловьиная Роща» — ЗАО «Ваш дом»: именно этим критериям соответствует участок площадью 9 гектаров вплоть до того, что на территории лесопитомника расположен другой земельный участок, принадлежащий созданной городскими властями годом ранее АНО «Парк культуры и отдыха «Соловьиная Роща», до сих пор возглавляемая начальником департамента Смоленской области по культуре и туризму Черняковым С. А. — подчинённым губернатора.
Спустя сутки глава города В. А. Соваренко издает Постановление администрации города Смоленска №68 от 29 июня 2017 года о назначении публичных слушаний по внесению изменений в генплан и правила землепользования и застройки города.
Однако пока власть предпочитает делать вид, что в Смоленске ничего крамольного не происходит. 13 июля 2017 года общественный активист из Смоленска Александр Богомаз направляет в администрацию Смоленской области запрос информации, в котором просит прокомментировать мартовскую информацию о создании парка. 22 июля ему приходит ответ из администрации города Смоленска, в котором сообщается: инвестор найден и проявил заинтересованность, «однако в настоящее время отсутствуют какие-либо правовые отношения с предполагаемым инвестором, в связи с чем, предоставление запрашиваемой информации невозможно». Из этих строк автор обращения делает вывод о несбыточных «губернаторских фантазиях». Однако спустя несколько недель, 29 августа 2017 года в Смоленске проходят публичные слушания по изменению генплана города и территориального зонирования в части изменения назначения участка площадью 9 Га в смоленском лесопитомнике. О том, как прошли эти слушания — мы подробно рассказывали.
В течение двух последующих месяцев депутаты Смоленского городского Совета приняли предложенные администрацией города изменения в Генеральный план (решение №498 от 18 ноября 2017 года) и Правила землепользования и застройки (решение №512 от 27 ноября 2017 года), в результате чего 9 гектаров рекреационной зоны, примыкающей к микрорайону «Соловьиная Роща», были переведены в зону многоэтажной жилой застройки, несмотря на активный протест жителей города.
[see_also page_id=»148323″]В декабре 2017 года администрация Смоленска буквально сражает всех своей оперативностью: сразу, после решения сессии горсовета застройщик получает разрешение на подготовку проектов планировки и межевания территории. Во вторник, 12 декабря 2017 года, этот проект уже готов и глава города Владимир Соваренко назначает публичные слушания на 12-е января по проекту постановления администрации города об утверждении этих проектов. Любой мало-мальски сведующий человек вам скажет, что на разработку такого проекта нужно минимум полгода. А это значит, что г-н Степанов знал об успешном решении своего вопроса еще летом, когда общественный активист строчил запросы в мэрию по поводу будущего парка, а чиновники пытались убедить его «в отсутствии каких-либо правовых отношений с предполагаемым инвестором».
Иными словами, процесс передачи земли застройщику имеет все признаки хорошо спланированной операции, которая была проведена путем использования административного ресурса на уровне города Смоленска (закладка парка, создание АНО) и корректировки областного законодательства с привлечением Смоленской областной Думы и Смоленского городского Совета под нужды конкретного предпринимателя.
Теперь нам предстоит разобраться, какую выгоду получил застройщик, и какой ущерб понес бюджет города Смоленска в результате этой операции? И вообще, можно ли вообще считать АО «Ваш дом» инвестором во всей этой затее?
А есть ли инвестор?
Не покидает ощущение, что «инвестором» АО «Ваш Дом» нарекли для красного словца. Понятие «инвестиционная деятельность» (регулируется Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ) и «долевое строительство» (регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ) принципиально отличаются между собой с точки зрения законодательства. Закон четко разграничивает эти два вида деятельности с точки зрения целей, субъектов такой деятельности и источников финансирования. Поэтому понятие «инвестор» в отношении долевого строительства явно «притянуто за уши».
Рассказывает депутат Смоленского городского Совета, в прошлом — руководитель строительной компании Сергей ЛЕБЕДЕВ:
«Я считаю, что в данном случае это никакой не инвестиционный проект. Инвестиционный проект — это когда человек вкладывает деньги в какой-то бизнес. А здесь чьи деньги будут вкладывать в строительство жилья? Деньги дольщиков. Поэтому здесь можно вести речь не об инвестициях, а о посредничестве. Степанову просто дали право собрать с людей деньги и вкладывать эти деньги в их же квартиры. Т.е. инвесторами фактически являются дольщики, и банк, который выдает ипотеку. А «Ваш дом» — это посредник. Если дальше дело будет расследоваться, инвестиционный ли это проект или нет, следствие и суд, если они не будут ангажированы, признают, что это посредническая схема: я беру деньги у людей, ни чем не рискуя за их деньги строю жилье и им же его передаю. Конечно, какие-то деньги они вкладывают и свои — в документацию, планировку участка, нулевой цикл. Но в основном это, конечно, не инвестиции. Это деньги дольщиков».
В долевом строительстве процесс инвестирования осуществляется банком, который дает ипотечный кредит, и ожидает получить от него доход, — полагает кандидат экономических наук Руслан САЛАХУТДИНОВ. — Строительная компания также является инвестором, если она вкладывает в строительство капитал и рассчитывает получить с него доход. АО «Ваш дом» будет считаться инвестором в том случае, если от инвестиций в капитальное строительство оно получит доход, выше суммы инвестиций. Если преследуются другие цели, например, благоустройство территории на благо жителей, тогда это инвестиции в социальную сферу. Однако точки над i здесь может расставить только закон.
Что ж, обратимся к областному законодательству, а именно, к Закону Смоленской области от 25.10.2017 № 119-з «О внесении изменений в областной закон «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Смоленской области». В документе четко указывается, кого считать инвестором. Однако, как не трудно догадаться, в нем нет ни слова о строительных компаниях, ведущих работы за счет средств дольщиков.
Как уж на сковородке
Закон №81-3, о котором мы рассказывали выше, не является изобретением смоленских властей, однако именно в Смоленске ему дали, так сказать, новое прочтение. Вот, например, аналогичный закон, принятый в марте 2015 года Московской областной Думой. В нем в статьях 2 и 3 дается перечень критериев для предоставления земельного участка без проведения торгов.
[see_also page_id=»148216″]Смысл этого закона предельно простой: предприниматель получает участок в том случае, если возводимый на этом участке объект дает социальный или экономический эффект для Московской области в сферах спорта, рекреации, здравоохранения или в сфере промышленности или АПК, где прибыль исчисляется дополнительными поступлениями в бюджет в виде налогов. Что же касается строительства жилых домов, то о них в московском законе говорится в одном пункте: если строительство дома предполагает передачу квартир гражданам, лишившимся жилья в результате ЧС, а также переселенцам из аварийного жилищного фонда.
Пункт 5, который появился в смоленском областном законе 28 июня 2017 года, фактически позволяет инвестору получить в аренду не один, а сразу несколько участков. На одних будет благоустраиваться парк (что, кстати, не мешает застройщику извлекать из него прибыль за счет продажи билетов на аттракционы, аренды ларьков и т.д.), а на втором будет строить многоэтажные жилые дома.
Поправка в областной закон извивается, как уж на сковородке, только бы принять форму, нужную власти и застройщику. Как бы между прочим в нее ввернута фраза: «с образованием земельного участка», который предполагает строительство объекта(ов) социально-культурного назначения с последующей передачей его… и далее по тексту. Получается, что фирме г-на Степанова должны передать в аренду либо один участок, из которого часть будет выделена под благоустройство, либо в нагрузку он должен благоустроить участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности автономных некоммерческих организаций.
Сделано это не с проста. Дело в том, что участок под застройку (67:27:0000000:3212), участок под рекреацию (67:27:0000000:2075) и участки под смоленский зоопарк (67:27:0000000:2965, 67:27:0000000:127) это четыре совершенно разных участка, с разным назначением и собственниками. И под каждый из них нужно было «изогнуть» статью областного закона, чтобы позволить хозяйствовать на них г-ну Степанову.
Кстати, аналогичный закон принят и в республике Чувашия. Документ четко прописывает экономическую выгоду государства от предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов. По просьбе нашего издания смоленскую законодательную новеллу комментирует Григорий ДАНИЛОВ, зампредседателя комитета Госсовета Чувашской Республики по социальной политике и национальным вопросам:
«Правовой анализ аналогичного смоленского областного закона подводит к выводу об отсутствии целесообразности введения данной поправки. Так как при ее принятии возможно трактование данной нормы, как специально внесённой для одного единственного инвестора-застройщика. Тем более, что предполагается строительство коммерческого жилья, а не социального жилья по госпрограммам. Принятие данной поправки может привести к появлению коррупционной составляющей, так как дает возможность создания преференций конкретной строительной компании».
Сколько вешать в граммах?
А теперь самое интересное. Ради чего, собственно, городился весь этот огород и в какую сумму обойдется компаниям Максима Степанова вся эта история?
Как следует из постановления администрации города Смоленска от 9 января 2017 года №30-адм., ставка арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Смоленска, предоставленных в аренду без торгов для участков под многоэтажное строительство составляет 0,8 процента от кадастровой стоимости земельного участка. При кадастровой стоимости данного участка в 351 993 557 рублей получается, что годовая арендная плата за данный участок обойдется компании г-на Степанова в 2 миллиона 816 тысяч рублей. Если предположить, что застройка 9 Га будет вестись в течение 7 лет, то в общей сложности в казну города поступит 19,7 миллиона рублей.
Кто-то возразит: мол, указанная выше арендная плата почти не отличается от аренды, которую платят за стройплощадки другие застройщики. Например, фирма «Гарант-Жилье», которая осваивает сопоставимый по площади «лермонтовский карьер» на Королевке.
На этот счет у строителей есть весомый аргумент: одно дело осваивать овраг и даже тянуть от него самотечный коллектор, другое — получить в аренду стройплощадку, где будет построено наиболее ликвидное жилье в Смоленске — на берегу озера, окруженное зеленым массивом, с удобной транспортной инфраструктурой и подведенными коммуникациями.
Нам удалось побеседовать с несколькими представителями строительной отрасли и выяснить, за какую цену они согласились бы приобрести данный участок в собственность? По мнению директора одной из крупных строительных компаний Смоленска, он был бы готов выложить за данный участок порядка 250-270 миллионов рублей. Или другой пример. Участок площадью 30 соток под строительство высотки в районе Реадовского парка был куплен застройщиком за 6 миллионов рублей. Если экстраполировать эту сумму на участок в 9 Га, то получается, что его рыночная стоимость составляет примерно 180 миллионов рублей.
Что же касается обременения, то оно, скорее всего, не будет для г-на Степанова серьезным бременем. Если предположить, что работы по благоустройству парка будут выполняться компаниями, принадлежащими застройщику, вместо 100 миллионов, предписываемых законом, по факту будет потрачено примерно на треть меньше. Ведь вся строительная продукция и рабочая сила будет привлечена на объект, что называется, по себестоимости. Все материалы для проведения работ уже имеются. По расчетам наших экспертов, траты на благоустройство парка в денежном выражении едва ли превысят 50-60 миллионов.
Если учесть, что на три парка-сквера в Смоленске в рамках федеральной программы «Комфортабельная городская среда» было израсходовано 46 миллионов (по рыночным ценам с привлечением сторонних подрядчиков), полагаем, что расчеты наших экспертов даже несколько завышены.
Ну а если г-ну Степанову удастся убедить смоленскую мэрию включить прокладку высоковольтной линии, которая идет к будущему жилому комплексу через парк Соловьиная роща в проект его благоустройства (освещение в парке ведь никто не отменял), то «профит» от этой затеи также выльется в многомиллионную экономию собственного бюджета. Поговаривают, будто г-н Степанов активно хлопочет по поводу решения этой проблемы.
Диагноз — коррупция?
Из вышесказанного мы делаем вывод: в действиях губернатора Алексея Островского, Смоленской областной Думы, администрации города Смоленска и лично мэра Владимира Соваренко, депутатов Смоленского городского Совета, а также директора ОА «Ваш Дом» Максима Степанова есть все признаки коррупции.
Согласно Федеральному закону №273-ФЗ от 25.12.2008 года » О противодействии коррупции», коррупция это:
а) злоупотребление служебным положением, дача взятки, получение взятки, злоупотребление полномочиями, коммерческий подкуп либо иное незаконное использование физическим лицом своего должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения выгоды в виде денег, ценностей, иного имущества или услуг имущественного характера, иных имущественных прав для себя или для третьих лиц либо незаконное предоставление такой выгоды указанному лицу другими физическими лица.
Выгода сделки для власти и для застройщика нам представляется очевидной. Здесь стоит напомнить выборы в Смоленскую областную Думу 2013 года и историю, которую нам рассказал экс-глава Смоленского банка Павел Шитов. Банкир, также как и Максим Степанов, «заходил» в Думу от ЛДПР. По информации экс-банкира, место в Думе было получено Степановым отнюдь не за красивые глаза. Самого же Шитова с выборов сняли, так и не вернув ему партийный взнос в размере 7 миллионов рублей. Подробнее об этом читайте ЗДЕСЬ.
Не получается ли, что вышеуказанный «профит» есть входной билет для г-на Степанова в областную Думу 6 созыва, выборы в которую состоятся 9 сентября 2018 года? А может быть, руководитель строительной компании обеспечил своему однопартийцу Алексею Островскому «золотой парашют» на случай скоропостижной отставки, если она состоится после президентских выборов?
Так или иначе, есть все основания полагать, что в действиях вышеуказанных лиц по передаче участков рекреационной зоны частной компании без конкурсных процедур есть явные признаки злоупотребления полномочиями, использования должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения незаконной выгоды.
Просим считать данный материал официальным запросом в УМВД России по Смоленской области и Прокуратуру Смоленской области с просьбой проверить изложенные факты на предмет наличия коррупции.
Smolnarod.ru
