Строительство жилого комплекса в районе Офицерской слободы вызвало негодование местных жителей, которые усмотрели в нем нарушение градостроительных регламентов. Как выяснилось, стройка стала возможной благодаря некому областному нормативному акту, который снимает целый ряд ограничений на высотное строительство рядом с историческим ядром города.
В Смоленске началось строительство жилого комплекса в границах улиц Чаплина, Мира и Энгельса. 8-этажное здание площадью квартир 8,5 тыс кв. м. возводится на месте малоэтажной застройки начала-середины прошлого века. На пятне застройки уже заложены фундаменты двух трехэтажных домов, которые войдут в состав жилого комплекса. Застройщик – фирма «Капитель», которая получила участок в аренду в качестве компенсации за то, что взялась достраивать дома обманутых дольщиков компании «ТомСолСервис». Организация обратилась к смоленским властям за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, которое и было рассмотрено в ходе публичных слушаний, которые состоялись 16 марта..
Что такое «слободы» и в чем их ценность
Солдатская, Ямская, Свирская, Рачевская, Дворянская, Офицерская слободы окружали наш город на рубеже XVIII-XIX веков, являясь элементами планировочной структуры и охватывали исторический центр города вокруг Смоленской крепостной стены. Как отмечают архитекторы, их отличает от других территорий города особая регулярность планировочной структуры, прямоугольное членение на улицы и проезды, однотипность мелкомасштабной застройки в пределах 2-3 этажей, скатный тип кровли, и ряд других. Все это создает неповторимый исторический колорит вокруг наших архитектурных ансамблей и памятников, включая крепостную стену.
Офицерская слобода осталась одним из последних уголков Смоленска, которая сохранила обаяние прошлого. Вот как описывается эта территория в «Смоленском дневнике с 1776 по 1834 годы»: «В 1780 году город посещает императрица Екатерина II, сопровождаемая Римским императором Иосифом II, путешествующим под именем Графа Фалкенштейна. Для их приезда губернатор Смоленска князь Н.В. Репнин приготовил в Никольской (Офицерской) слободе великолепный оперный дом…», где 3 июня была представлена «благородными обоего пола российская комедия с хором». В послевоенные годы «эта часть города усиленно застраивается жилкооперацией. На месте старых барских усадеб выстроен уже ряд однотипных деревянных двухэтажных домов». Часть этих домов сохранилась и в наши дни.
Некоторые строения начала прошлого века поддерживаются в пригодном для жизни состоянии. Кое-где даже меняются кровли и идет ремонт фасадов. Но тенденция налицо: двух-трехэтажные дома постепенно уступают место современным жилым комплексам. Дороговизна земли в этом месте, расположенном фактически в самом центре города с развитой городской инфраструктурой, побуждает застройщиков строить ввысь, используя площадь застройки с максимальной прибылью для себя.
Отклонитесь, пожалуйста!
Узкие исторические улицы не способны «переварить» высотные дома, а расположенная рядом с Офицерской слободой крепостная стена внезапно может стать менее значительным архитектурным объектом, превратившись в карликов у подножья высоток. Чтобы этого не допустить, в советские годы и после распада СССР в Смоленской области было принято несколько нормативных актов, которые ограничивают исторический центр города от высотной застройки. Однако если нельзя, но очень хочется – то можно. Особенно, если и власти не против пойти навстречу застройщику.
«Воткнуть» дом – это еще полдела. Чтобы соблюсти строительные регламенты территория дома должна быть снабжена необходимым количеством парковочных мест и необходимой инфраструктурой — спортивной и детской площадками, площадками для мусорных контейнеров и сушки белья. Но вот беда: не получается втиснуть «хотелки» застройщика в предоставленную землю. Для этого фирма «Капитель» заказала проект обоснования на отклонения предельных параметров разрешенного строительства. В нем все эти объекты инфраструктуры «раскиданы» по дворам соседних двухэтажек. Чтобы согласовать этот проект, и проводились публичные слушания.
Отклонение вширь
В ходе публичных слушаний застройщику оппонировали члены инициативной группы, которые представили замечания и предложения на отклонение от предельных параметров строительства. Коротко о том, что содержится в этих замечаниях.
Как следует из статьи 17 Правил землепользования и застройки города Смоленска, минимальная площадь земельного участка должна быть не менее суммы площади застройки жилого дома, нормативной площади озеленения, площади для размещения индивидуального автотранспорта, площадок для отдыха взрослых, детей, спортивной площадки, хозяйственной площадки. Причем, все это должно быть размещено на одном (!) земельном участке.
Выяснилось, что фирме «Капитель» не хватило почти 2000 кв.м. для элементов дворовой территории и парковочных мест, которых вместо 106 расчетных будет только 53 (в подземном паркинге и на территории жилого дома). Недостающие 46 машино-мест будут размещены на площадке 1212 кв. м. по улице 8 Марта.
На 1 этаже 8-этажного здания планируется размещать нежилые помещения общей площадью 1300 кв.м. В проектном обосновании расчета машино-мест для этих нежилых помещений нет. Т.е. и сами жильцы, и их гости, и посетители будущих магазинов и офисов, которые появятся в 8-этажке, будут ставить машины во дворах соседних домов и на прилегающих улицах. При том, что ширина существующего асфальтового проезда по ул.Мира составляет всего 5 метров, тротуары и бордюры на дороге отсутствуют, а сама дорога не асфальтировалась 25 лет.
Недостаток территории было решено компенсировать размещением элементов дворовой территории по всему кварталу. Например, спортивное ядро размером 28 на 32 метра предлагается разместить под окнами жилых домов №11 и 9 по ул.Мира. Детскую площадку размером 24 на 24 метра — между домами №16 по ул.Мира и №5 по ул.Нахимсона. Все перечисленные выше изменения, убеждены активисты, ухудшают среду обитания жильцов соседних домов, а некоторых фактически лишает сложившихся придомовых территорий.
Отклонения ввысь
В ходе публичных слушаний выяснились и другие любопытные подробности. Дело в том, что строительство 8-этажки намечается в 230 метрах от объекта культурного наследия федерального значения — Смоленской крепостной стены. Кроме того, в квартале планируемого строительства размещается региональный памятник «Дом жилой, 2-я пол. XIX в.». Как утверждают члены инициативной группы, оппонирующие застройщику, согласно действующим ограничениям, новая застройка может иметь высоту от 10 до 15 метров. В то время, как 8-этажка проектируется высотой в 25 метров. Такие ограничения введены на данную территорию и решениями Смоленского облисполкома от 03.09.1982 года и Смоленской областной Думы от 31.10.1996 года.
В 2019 году было принято областное постановление от 31 декабря 2019 г. №859 «О внесении изменений в некоторые нормативные акты …», которое разрешает новое строительство в Офицерской слободе с высотой 15-23 метра (пять-семь этажей). Как полагают эксперты, это постановление находится в противоречии с ранее принятыми законами и фактически открывает «ящик Пандоры» для градостроительной вседозволенности в центре Смоленска. Подробности – ниже.
Смоленск без лимитов, или «новогодний подарок» девелоперам
Проблема строительства жилого комплекса в Офицерской слободе вскрыла и куда более серьезную проблему, которая касается всего исторического ядра Смоленска. Постановление №859 фактически позволит строить в центре города что угодно, дезавуируя ограничения, которые были приняты в прошлые годы. Стройка в Офицерской слободе – только начало, «проба пера».
Насколько законно это постановление? В чем ценность Офицерской слободы и не лучше ли снести устаревшие двухэтажки, дав возможность развернуться инвесторам? С этими вопросами мы обратились к члену Смоленского регионального отделения общероссийской общественной организации «Союз архитекторов России» Олегу Савельеву, более 10 лет проработавшему в органах охраны памятников:
«Смоленск является историческим поселением. Еще в советские годы были разработаны проекты зон охраны памятников истории и культуры, где были определены градостроительные регламенты и режимы застройки территории нашего города. В 90-е годы данное проектирование было продолжено. Был разработан и утвержден историко-архитектурный и историко-археологический опорный план города, где в основном подтверждались регламенты и режимы времен СССР.
Однако в начале 2000-х годов произошел всплеск строительной деятельности. В интересы застройщиков попадали в основном центральные зоны нашего города. Так случилось и с Офицерской слободой. Она расположена на юго-восточной части исторического ядра нашего города и оказалась интересным пятном для будущих застройщиков.
В 2009 году был утвержден проект зон охраны для Офицерской слободы и расположенных в ней памятников регионального значения. Были разработаны режимы и регламенты с повышением этажности новой застройки. Строительный бум и несовершенство законодательной базы по вопросам охраны памятников привело к тому, что Министерством культуры было разработано новое положение (постановление Правительства РФ №972 от 12.09.2015) по вопросам охраны памятников. Оно определяло особые условия использования разработанных ранее режимов и регламентов исторических поселений. Документ, в частности предписывает: в случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов, на указанной территории будут действовать более строгие режимы, вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего данные режимы. В результате разработанные регламенты 2009 года по территории Офицерской слободы оказались ниже уровня регламентов, разработанных еще в 1982 году.
Для продвижения строительства данного жилого комплекса и с прицелом на перспективу 3 месяца назад областными властями было утверждено постановление, которое устраняло эти противоречия, но не в пользу более строгих режимов и регламентов, а в сторону региональных преимуществ такого строительства. Данное постановление от 31 декабря 2019 года вносило изменения в принятые ранее законодательные акты, по 15 проектам зон охраны, в которой бы действовали региональные регламенты для осуществления местного строительства.
Тем самым были сняты все ограничения и все жесткие регламенты федерального уровня, которые накладываются на территории проектов, разработанных по региональным памятникам, включая территорию Офицерской слободы. Таким образом, застройка территории бывшей Офицерской слободы многоэтажными домами получило зеленый свет.
Юридическая составляющая такого документа ставится с ног на голову.
Документ, принятый правительством РФ, который предусматривает доминирование более строгих регламентов, связанных с памятниками федерального значения, теряет силу благодаря этому областному постановлению. Это постановление нужно подвергнуть юридической и историко-культурной экспертизе правомочности таких действий и распространению более свободных режимов и регламентов для территории исторического поселения.
В этой связи надо принять особые меры по недопущению этого строительства, иначе нашему городу будет нанесен непоправимый ущерб в части сохранения его исторической особенности и исключительности.
«В целом же нужно рассматривать не только застройку Офицерской слободы, но и всей исторической территории нашего города. Особенно это важно для центра Смоленска, поскольку крепостная стена является эпицентром притяжения туристов, гостей нашего города. В данном случае локально рассматривать вопрос застройки Офицерской слободы в отрыве от окружающей исторической застройки – неправильная позиция, потому что в этом случае разрушается историко-градостроительная среда, которая окружает вековые ансамбли нашего города», — считает Олег Савельев.
__________________
И последнее. Активное строительство началось на участке в начале марта. Первым, что заметили неравнодушные граждане, так это то, что строительство по сути оказалось самовольным. Smolnarod.ru обратился в областной департамент госстройнадзора, где нам пояснили, что никаких извещений о начале строительства объекта в департамент не поступало. Соответственно, работы по возведению жилого комплекса начались без получения разрешения на строительство. По данному факту департамент инициировал административное расследование. В настоящий момент строительство приостановлено. На долго ли?
