Рост курса доллара подогревает спрос на рынке первичной недвижимости. Граждане пытаются «зафиксировать» стоимость рублевых накоплений, вкладывая их в новостройки. Такую тенденцию отмечают эксперты столичного рынка жилья. Как обстоит ситуация в Смоленске? Растет ли спрос на «первичку» и как меняется ее стоимость? Каково влияние роста курса доллара на динамику сделок купли-продажи квартир?
Ситуация, когда граждане вкладывают рублевые сбережения в недвижимость, типична для периодов ослабления национальной валюты, считает наш эксперт рынка недвижимости Владимир Савельев. «Это закон рынка: идет переток капитала от менее надежной инвестиции к более надежной. В Смоленске эта тенденция тоже прослеживается, но возникла она уже достаточно давно, когда рухнул «Смоленский банк». В декабре 2013 года люди начали вынимать деньги со вкладов и понесли их в квартиры. Была очень выраженная волна сделок с недвижимостью в начале банковского кризиса. Это позволило разойтись даже весьма сомнительным новостройкам. Ситуация продлилась до весны 2014 года, а летом наступило затишье, спрос упал. Рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям, летом всегда наступает затишье, но лето 2014-го было особенным. Рынок «лег» полностью, ни по «вторичке», ни по «первичке» движения не было, сделки почти не заключались. Более-менее рынок ожил в сентябре, но совсем незначительно. В сентябре-ноябре жилье традиционно дорожает, все накручивают ценники, поскольку это период большого спроса. Однако осенью 2014-го этого не произошло».
Картину иллюстрирует график долларовой стоимости жилья, которая с осени прошлого года неуклонно снижается. Поэтому те, кто держал руку на пульсе и хранил сбережения в недвижимости, начали ее продавать и инвестировать в валюту, — считает эксперт. Так что желание смолян сохранить сбережения путем приобретения жилья едва ли увенчается успехом. Для серьезного инвестора недвижимость уже не является актуальной.
Еще один тренд: предложений на рынке недвижимости в Смоленске всегда было меньше, чем спроса. На первый взгляд, это должно подогреть цены, однако этого не происходит. Владимир Савельев поясняет, с чем это связано: «80% сделок заключаются на рынке вторичного жилья. Поэтому застройщики, вопреки расхожему мнению, на рынок не влияют. Застройщик, скорее, зависим, ведь «вторичка» – это готовое жилье, а «первичка» – полуфабрикат, а значит всегда есть риск, что дом сдан не будет, или будет, но не вовремя. Поэтому строительные компании играют на удешевление. Вот и получается, что несмотря на превышение спроса над предложением, цены на первичном рынке не растут, а где-то даже снижаются.
Также играет свою роль покупательская способность населения. Застройщик был бы и рад продавать по 50 тысяч рублей за квадратный метр, но кто его купит? Поэтому он продает за столько, за сколько продается. Учитывая, что с ростом курса доллара благосостояние людей и их покупательская способность снижается, можно предположить, что и роста цен на недвижимость не произойдет. Более того, чтобы привлечь покупателей застройщик использует дисконты».
С этой точкой зрения согласна специалист агентства недвижимости Елена Лобастова. Попытка граждан зафиксировать рублевые накопления, вложив их в квартиры, характерна для столицы, равно как и для Смоленска. «Мы видим, что больше всего сейчас спросом пользуется новостройка. Люди, снимая сбережения, стремятся вложить их в долевое строительство. В свою очередь застройщики делают различные скидки, акции, чтобы их к себе переманить». Что касается вторичного жилья, то цена на него в Смоленске не меняется, а где-то даже падает, — считает Елена Лобастова. Падение в текущем году составило 10-15%. Что касается цен на «первичку», то цены стабильны лишь на первый взгляд. Фактически они снижаются за счет различных акций. Это тенденция лета – осени 2014 года. «Спрос невысок. С весны он очень низок в связи с падением покупательской способности, люди стали жить хуже, для этого застройщики и пользуются различными уловками. «Вторичку» покупают только те, кому надо срочно переехать, люди, которые меняют квартиры. У кого «чистые деньги» — те покупают только новостройки», — считает эксперт.
Согласно официальной статистике, в 2013 году в городе Смоленске введено в действие 2671 новая благоустроенная квартира общей площадью 173700 м 2, что составляет 168,7 % к прошлому году. По мнению Владимира Савельева, всплеск графика в 2013 году, скорее, «дутый». После неважных результатов 2012 года произошел почти двукратный рост, который, по мнению эксперта, ничем не подкреплен. «Скорее всего, администрация области определила плановые показатели на 2013 год, которые и «нарисовала» по его итогам. По моим субъективным наблюдениям в 2013 году ничего существенного в отрасли не произошло, больше строить не начали. Тактика такая: когда год подходит к концу а «цифра не идет», администрация обзванивает застройщиков и намекает, что готова ввести в эксплуатацию дома, которые хотя бы издалека похожи на готовое жилье, закрывая при этом глаза на возможные недостатки. Скорее всего, в 2012 году этого сделано не было, а в 2013 – сделали как всегда, чтобы добиться плановых показателей», — отмечает Савельев.
Резюмируя отметим, что ситуация на рынке недвижимости после падения рубля осложнилась для всех: застройщики вынуждены держать цены, чтобы привлечь покупателя. Покупатель стал беднее, а потому не готов платить больше. Ситуацию усугубляет и банковский сектор, который повышает процентную ставку по ипотечным кредитам. Так что «фиксировать или не фиксировать» свои рублевые накопления, покупая недвижимость – индивидуальный выбор каждого. Точного прогноза дальнейшей динамики курса доллара, равно как и цен на недвижимость, сейчас не даст никто.
Максим ЗАХАРОВ
