С 1 января 2014 года начинают действовать так называемые «региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов». Это означает, что все собственники жилья должны будут в обязательном порядке скидываться на капитальный ремонт своих домов. Размер платы составит порядка шести рублей в месяц за 1 кв. м. Однако ждать, пока накопятся достаточные для капремонта суммы, не следует. Тем, кто приватизировал квартиры, закон предоставляет возможность добиться капремонта за счет местного бюджета, без собственных вложений.
Спасение утопающих
За минувшие 20 лет проблема «недоремонта» жилых домов обрела предельную остроту. В период с 1992 года по 2007 гг. произошло более чем трехкратное снижение объема проведения капитального ремонта многоквартирных домов – с 22,8 млн. кв. м до 6,9 млн. кв. м. Между тем для поддержания многоэтажек в нормальном состоянии ежегодно необходимо ремонтировать не менее 100 млн. кв.м. Такие данные распространила Общественная палата Российской Федерации.
По данным Росстата, на 1 января 2012 года в Российской Федерации более 1,6 млн. многоквартирных домов (или 51,5 процента от общего числа многоквартирных домов), в которых проживают около 48 млн. человек, имели износ от 30 до 65 процентов. Стоимость проведения необходимого объема работ по капитальному ремонту составляет более 3 трлн. рублей.
Региональные системы капремонта многоквартирных домов выбраны в качестве панацеи от копившейся годами проблемы хронического недоремонта. Их создание законодательно закреплено поправками в Жилищный кодекс, принятыми Госдумой в 2012 году. С 2014 года финансирование капитального ремонта будет идти частично из регионального и муниципальных бюджетов, частично из средств собственников жилья.
В 2013 году в каждом регионе должны быть разработаны региональные законы о капитальном ремонте. В первой половине 2014 года граждане должны определиться, каким образом откладывать накопления на капремонт – либо индивидуально, на спецсчета каждого отдельного дома, либо в общий котел, на счета регионального оператора.
Конкретный размер платежа в Смоленской области будет определен в ближайшее время облдумой. Однако содержащиеся в Жилищном кодексе рекомендации ограничивают максимальную величину ежемесячного взноса шестью рублями за один кв. м. При соблюдении данных нормативов собственник квартиры площадью 40 кв. м будет платить не более 240 рублей в месяц.
Таким образом, несмотря на заявления Президента об ограничении роста тарифов размерами инфляции, в 2014 году традиционного скачка цен на ЖКУ избежать не удастся.
Региональная программа капремонта – идеальный вариант на долгосрочную перспективу. Через 10-15 лет накопления граждан как раз достигнут тех размеров, которые будут достаточны для проведения капремонта. Что делать до тех пор, неясно.
Одно из решений – привлечение кредитных ресурсов с условием их возврата за счет взимания постоянных платежей с собственников квартир. Однако такое решение не вызывает восторга у банков, они обоснованно считают, что квартплата не является надежным источником погашения кредитов.
С другой стороны, вступая в программу кредитования, жильцы домов, которым в срочном порядке требуется капремонт, вновь окажутся в проигрышном положении по сравнению со своими визави из новостроек. Помимо оплаты капремонта они вынуждены будут гасить проценты, без которых невозможно привлечение банковских средств, а стало быть, решая одну проблему, окажутся в кредитной кабале на десятки лет. Поскольку к тому же накопления на капремонт фиксируются за тем или иным домом и при смене собственника квартиры переходят от одного владельца к другому, может возникнуть ситуация, при которой продать вторжилье, обремененное кредитом, будет гораздо труднее, чем сейчас.
Как растормошить муниципалитет
Есть и другое решение проблемы. Мало кто знает, что обязанность производить капремонт жилого дома за счет собственных средств, предусмотренная недавними поправками в Жилищный кодекс, может быть возложена на граждан только при условии, что дом достался им в состоянии, не требующем капремонта. Излишне напоминать, что в подавляющем большинстве случаев ситуация была диаметрально противоположной.
Государство гарантировало, что в домах, переданных в собственность граждан на правах приватизации, бывший наймодатель (как правило, им является муниципалитет) обязан произвести капитальный ремонт дома. Такое требование содержится в статье 16 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Стоит отметить, что правом на проведение капремонта обладают владельцы квартир в тех домах, которые нуждались в нем по состоянию на 1 марта 2005 года. Речь идет о тысячах домов, введенных в эксплуатацию до 1990 года (по некоторым видам капремонта – до 1995 года).
Как правило, стоимость капремонт одного дома составляет 8-10 млн. рублей.
Что включает в себя понятие капремонт? Замену практически всех инженерных коммуникаций внутри дома. В ведомственных строительных нормах указан срок их эксплуатации. Трубопровод горячего и холодного водоснабжения можно использовать 10-15 лет, электропроводку и отопительные системы – 15 лет. Каждые 10-15 лет в каждом жилом доме должна была производиться замена от пола до крыши трубопроводов. Не реже одного раза в 10 лет необходимо перекладывать рубероидную кровлю, ремонтировать межпанельные стыки. Полная покраска фасадов 7-10 лет.
Несмотря на требование закона, в добровольном порядке муниципалитет не торопится выполнять свои обязательства. Поэтому добиться капремонта возможно только в судебном порядке. Если суд устанавливает, что по состоянию на 1 марта 2005 года в том или ином жилом доме требовался капремонт, муниципалитет обязывают его произвести.
Если до обращения в суд наймодатель выполнил только часть ремонтных работ (скажем, замену кровли или ремонт межпанельных стыков), это не отменяет его обязанности завершить начатое, т.е. весь комплекс капремонта.
Несовершенства нашей судебной системы не мешают добиваться реализации замалчиваемых прав граждан. По ходу судебного заседания назначается экспертиза, которая устанавливает, какие виды работ производились в том или ином доме до 1 марта 2005 года. Согласно закону о защите прав потребителей, администрация муниципального образования должна предоставить документы, подтверждающие, что капремонт действительно производился. На муниципалитете лежит презумпция виновности, и он обязан доказать в суде, что жалобы жильцов необоснованны.
Чтобы добиться бесплатного капремонта, необходимо обраться в общество защиты прав потребителей «Защита».
По словам юриста Александры Лавриненко, консультации и судебные дела по вопросам ЖКХ компания «Защита» ведет на безвозмездной основе, не взимая с клиентов ни одного рубля. Существует организация за счет штрафов с ответчиков, которые суд взыскивает за неисполнение им своих обязательств. Граждане получают также компенсацию за моральный ущерб и неустойки с управляющих компаний, которые не исполняли свои обязательства перед ними.
Все подобные судебные дела без исключения заканчиваются в пользу истцов, т.е. граждан. В настоящее время 20 исков, поданных в суд, выиграны, еще 30 находятся на рассмотрении.
На руках у жильцов остаются решения суда, за неисполнение которых предусмотрена уголовная ответственность.
Тянуть с обращением в суд не стоит. Чем больше времени проходит, тем труднее доказать в суде, что в 2005 году дом нуждался в капремонте. Закон о бесплатной приватизации жилых помещений действует до 2015 года. Искушать нашу судебную систему после этой даты делами, связанными с приватизацией, по меньшей мере неосмотрительно.
Чтобы суд стал рассматривать заявление, необходимо, чтобы под ним стояли подписи владельцев 10 квартир.
Александра Лавриненко проводит бесплатные консультации по мере необходимости в региональном отделении партии «Справедливая Россия» по адресу: г. Смоленск, ул. Урицкого, 15.
Виктор СОКУРОВ
