Член Правления смоленской СРО рассказал о сценариях развития событий на рынке жилья
В Ассоциации СРО «Объединение смоленских строителей» на заседании Правления обсудили положение дел в строительной отрасли после поднятия Центробанком ключевой ставки до рекордного уровня в 21 процент. Пессимистичные прогнозы представителей профессионального сообщества связаны во многом и с изменениями в ипотечном кредитовании. Речь идет о сворачивании льготных программ, а особенно – о повышении уровня первоначального вноса за ипотечное жилье, росте процентов по кредитам.
О возможных вариантах развития событий в строительной сфере страны в целом и Смоленской области в частности редакция SmolNarod поговорила с членом Правления «Объединения смоленских строителей», генеральным директором «Смолстром-Сервис» Вадимом Косых.
— Вадим Вячеславович, начнём разговор с темы поднятия ключевой ставки…
— Мы неоднократно слышали, что экономика России перегрета. В стране кризис недопроизводства, не хватает кадров, разгоняется инфляция. По мнению Центробанка, чтобы сдержать рост инфляции одним из инструментов является увеличение процентной ставки по кредитам. Некоторые экономисты считают, что подобные меры неэффективны, тем не менее, такой инструмент применен в очередной раз. Он вводится в надежде, что люди начнут нести застройщикам не ипотечные деньги, а собственные, будут покупать автомобили не на кредитные, а на свои средства. Кроме того, с повышением процентной ставки на вклады, россияне понесут деньги в банки. Таким образом, из экономики будет извлекаться излишняя денежная масса, уменьшится количество наличных денег в обороте.
— Как это коснется строительного комплекса?
— Безусловно, рост взносов по ипотеке, повышение процентных ставок по кредитам, искусственное завышение цен в связи с обременением компаний строительством соцобъектов, на которое нас вынуждает правительство, рост налогов – всё это сократит нашу клиентскую базу. Значит, строители будут строить меньше. Закон рынка: если нет спроса, то сокращается предложение. Произойдет высвобождение рабочих рук, которые перейдут в другие отрасли экономики, также остро нуждающиеся в кадрах.
Эти процессы коснутся не только застройщиков, они повлияют и на другие секторы экономики, неразрывно связанные со строительством, которое долгое время являлось драйвером развития страны. Металлургия, транспортное машиностроение, деревообрабатывающая промышленность, производство строительных материалов — по ним будет нанесён определённый удар. Сегодня цемент, кирпич, и другие строительные материалы хорошо импортозамещены. Практически всё, из чего мы строим, — российского производства. Одними из первых уже пострадали металлурги. Им просто некуда деть свой металл и изделия из него. Арматура, сортовой прокат, уголок, швеллер по цене приближаются к стоимости железобетона, а склады забиты.
— Крупным столичным компаниям выживать проще, а в регионах местные строительные фирмы будет массово закрываться?
— С рынка уйдут многие игроки. Строительство не однородно. Есть заказчики, есть застройщики, есть те, кто занимаются только генподрядом, девелоперы, которые, не имея своей строительной базы, привлекают субподрядчиков.
Думаю, что с рынка уйдут все лишние — не специализирующиеся на стройках. Например, организации, которые ориентированы на инвестиционные деньги, им уже работать будет невыгодно. Уйдут те, для кого строительство является непрофильным активом, ведь они занимаются не только этим, и по большому счёту им все равно, куда вкладывать деньги. Например, у крупнейшего в России банка есть своя строительная компания.
— Какие прогнозы в Смоленске можно дать по ценам на квартиры?
— В городе готовое жилье есть. Вы можете прийти и купить, но оно дорогое. Есть вариант дешевле – приобретать квадратные метры в строящемся доме, положив деньги на счёт эскроу. Даже в случае, если застройщик подведет, деньги со счетов вам вернутся. А прогноз прост — цены на жилье падать не будут. Если уходит инвестиционное жилье, остаётся только жилье от застройщиков, которые присутствуют на этом рынке профессионально. В убыток себе они работать не будут. Кроме того, сокращение объёмов строительства даже у тех, кто останется в деле, разрушит налаженный технологический цикл. Сравните по затратам: или вы делаете массовый продукт, или вы делаете штучный товар. Пострадают и качество, и количество, и цена будет выше.
— Вы знаете рецепт выживания в непростые для отрасли времена?
— Пока планы такие: строить до тех пор, пока будут деньги на объекты, которые уже заложены. Мы, например, продаём квартиры только на последнем этапе, когда до ввода дома остаётся пара месяцев, чтобы получить деньги по договорам долевого участия и, соответственно, чтобы люди могли получить льготную ипотеку (она сейчас есть). Семейная ипотека ограничена, но, тем не менее, ещё существует. Но в целом ипотечный рынок «схлопнулся».
Как только кончатся деньги на строительство готового жилья, мы перестанем строить, вот и все. Но, думаю, что этот процесс будет двигаться постепенно, что не случится, как в 2008 году, обвала, когда одномоментно «всё выключилось». Мы тогда вынужденно продавали жилье по 25 000 рублей за квадратный метр, и никто не покупал – люди ждали, когда цены ещё упадут. А потом вернулись цены в 52 000 рублей за квадратный метр.
Думаю, что окончательно и бесповоротно строительный комплекс так или иначе не погибнет, хотя и видоизменится. Во всяком случае, эксперты осторожно прогнозируют, что кризис отрасли не продлится более двух лет. И это будут тяжелые два года. Надеюсь, что постепенно мы сумеем адаптироваться к существующим условиям. Но если кризис затянется, то, разумеется, будет переформатирование и даже некоторые крупные компании будут вынуждены уйти с рынка. Типичный пример – девяностые и начало нулевых годов. В то время на территории Смоленска главенствовали совсем другие застройщики. Но глобальные экономические проблемы конца прошлого века изменили конфигурацию строительного рынка, заставили «выжившие» компании уйти от точечной застройки и начать строить микрорайоны. Это для Смоленска стало достижением. Кризис – это перелом, переворот, болезненный этап для экономики. Преодолеть его можно только если на смену старым, уже не действующим инструментам и подходам, будут придуманы и применены новые.
— В начале века Смоленская область была пилотным регионом, где стали вводить дома с индивидуальным отоплением. В Минстрое не так давно решили, что следует строить МКД только с централизованным отоплением. Строителям теперь придется менять проекты, подключаться к сетям «Квадры». Это ещё больше повлияет на рост цен?
— Мы не должны забывать, что в своё время именно «Квадра» просто отказалась принимать наши готовые дома, подключать к своим сетям. И лишь поэтому появилась необходимость строить жильё с поквартирным индивидуальным отоплением. Что может сегодня запретить монополисту точно также злоупотреблять своим положением, как это уже было? Они будут вести себя, как все монополисты. На плечи строителей может свалиться достаточное количество обременений, связанных с подключением, с получением технических условий, может быть установлена высокая плата за техприсоединение. Всё это, безусловно, повлияет на цену квадратного метра жилья.
— Вадим Вячеславович, задам ещё один вопрос про инженерную инфраструктуру. Лет 10-15 назад мы с вами в одном из интервью говорили о необходимости строительства в Смоленске Южного коллектора в районе Краснинского шоссе.
— Южный коллектор мог обеспечить половину города стоками и отключить все КНС (компрессорно-насосные станции). Стоимость строительства оценивалась в миллиард рублей. Если бы его построили, то эту больную тему в Смоленске закрыли бы на многие десятки лет, а может и полностью. Та же «Клоака» в Риме до сих пор работает, как и все последние почти три тысячи лет. Но строители не нашли общего языка с администрацией. Я поднимал эту тему с 2012 года, но вопрос о коллекторе обсуждался и гораздо раньше — наверное, с 2006 года. Наша компания (и не только) была в этом заинтересована и готова была профинансировать на тот момент пятую часть от стоимости. В итоге мы вложили 200 миллионов в собственные очистные сооружения в Богородицком. Наши коллеги также возвели подобные объекты для своих домов. А ведь не точечно, но комплексно мы могли бы решить проблему для города на десятилетия вперед. Сегодня застройщики строят свои локальные водозаборы, свои очистные сооружения, социальные объекты, подводят газовые и электрические сети. Это стало нормой.
— А сегодня можно найти общий язык с администрацией города, с правительством области?
— Выводы лучше делать не по словам, а по делам. Можно отдать должное губернатору – у него получается привлекать федеральные средства на строительство социальных объектов. Например, на школу в Печерске он «выбил» деньги, может быть, ещё одну школу нам дадут строить. Сегодня общими усилиями областных и местных властей Смоленск приводится в порядок: дороги, дворовые проезды, общественные территории, фасады, кровли. Такого массового благоустройства областной центр не помнит, наверное, с 1150-летнего юбилея Смоленска, который отмечали в 2013 году. Причем тогда это было больше похоже на шоу, а сегодня — это реальные дела. Не в чем обвинять сегодняшнее руководство города и области, особенно в наше непростое время. Они работают и выкладываются полностью.
— Какие усилия в это непростое, особенно для строителей, время будет предпринимать саморегулируемая организация «Объединение смоленских строителей»?
— Поставлена чёткая задача — сохранить наше саморегулируемое сообщество, не позволить опустошить компенсационные фонды СРО неисполненными контрактами. Контроль должен быть усилен. Как раз на последнем заседании Правления мы говорили о необходимости ужесточить дисциплину, тщательно оценивать возможные негативные последствия от действий отдельных членов сообщества, которые могут ударить по организации. За выявленные нарушения чаще будут следовать не предупреждения и отсрочки, а жесткие меры, такие как приостановление членства в СРО, исключение из А СРО «ОСС».
Автор: Светлана Парфенова
