Глава города Смоленска Андрей Борисов подписал постановление об отказе «Русскому двору» в части разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров строительства. Таким образом, в вопросе расширения здания общепита в парке Блонье поставлена точка.
О том, может ли бизнес претендовать на земли смоленских парков, зачем нужно ходить на публичные слушания и почему суд заблокировал стройку в Офицерской слободе, мы поговорили с заместителем главы города Смоленска по имущественным и земельным отношениям Константином КАССИРОВЫМ.
— Константин Петрович, после недавних публичных слушаний по поводу разрешения «Русскому двору» отклониться от предельно допустимых параметров строительства и расширить свое здание многие начали опасаться, что кафе захватывает земли парка. Есть ли повод для беспокойства?
— Парк Блонье находится в муниципальной собственности. Участок под кафе находился в общественно-деловой зоне (ОД), однако администрация сочла, что его необходимо включить в рекреационную зону (Р). Она не исключает возможности размещать в ней заведения общепита. Участок площадью 600 кв.м. находится в частной собственности. Еще 1500 кв.м. взято в аренду. Ни о каком расширении земельного участка речи не может идти, потому что это территория парка и такой и останется. Даже при большом желании собственника на практике такое расширение невозможно.
— Смоленску известны случаи, когда рекреационную зону отдавали под застройку. Вспомнить ту же Соловьиную рощу или давнюю историю с парком 1100-летия Смоленска, где в 2010 году начали строить «Гиперглобус». Получается, что если нельзя, но кому-то очень хочется, то можно? При условии взаимного интереса частника и государства?
— Для этого придется предпринять ряд юридических действий: внести изменения в Генеральный план и Правила землепользования и застройки города Смоленска. Обе процедуры требуют проведения публичных слушаний. Кроме этого есть третья публичная процедура — внесение изменений в утвержденный Проект планировки и межевания территорий. Поэтому, несмотря на то, что внесение изменений во все эти документы Градостроительным кодексом допускается, документы не статичные, и они изменяются. На практике, на мой взгляд, пройти три публичные процедуры и получить положительное заключение комиссии по архитектуре и градостроительству нереально. Комиссия всегда учитывает мнение людей при принятии решений.
— Если вернуться к «Русскому двору». Что хотел от администрации города собственник участка, и какие претензии возникли к вынесенным на слушания документам?
— Собственник выразил желание расширить площадь застройки в границах принадлежащего ему земельного участка: построить со стороны фонтана лестницу, со стороны почтамта — стеклянные пристройки. Что касается вопроса, который рассматривался на комиссии (по архитектуре и градостроительству – прим.ред.), вопросы возникли к площади застройки. Она определяется разными расчетами в зависимости от назначения земельного участка. Например, в случае ИЖС с точки зрения норматива застроено может быть не более 20% земельного участка. В зоне ОД – не более 30%. Это делается для того, чтобы территория земельного участка позволяла разместить нормативное благоустройство, необходимое для объекта: озеленение, парковочные места, пожарные и санитарные нормы.
Если собственник хочет отклониться от предельно допустимых параметров застройки, проектировщик должен обосновать, что такое отклонение не нарушает Градостроительный кодекс и интересы граждан. В случае с «Русским двором» площадь застройки участка уже сейчас существенно превышает нормативы. Например, потому что парковка возле здания невозможна, она размещена только в улично-дорожной сети. Благоустройство участка не требуется, т.к. парк Блонье сам по себе находится в зоне благоустройства. Теперь зашла речь об отклонении от параметров застройки путем строительства некапитальных конструкций. Комиссия учла тот факт, что площадь застройки объекта на принадлежащем собственнику участке уже сейчас составляет 80%. Куда уже больше? Кроме того, на публичных слушаниях большинство жителей посчитало, что дополнительное расширение будет лишним. Заключение комиссии — главе города было рекомендовано отказать в выдаче разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров.
— Как увеличивается нагрузка на прилегающую территорию, когда дается разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров?
— Ситуации могут быть разные. Если торговый центр увеличивается и убирает парковки со своей территории, то люди пойдут ставить машины на улично-дорожную сеть и во дворы, что создает дополнительную нагрузку. Что касается «Русского двора», я не думаю, что это бы увеличило нагрузку на сам сад, но при проведении строительных работ возникает вопрос, будут ли собственники и строители соблюдать все требования законодательства? Должна подойти техника, нужно сохранить деревья и так далее. Это вопрос строительного контроля. Все, что мы можем в рамках правового поля сделать, чтобы защитить наши зеленые зоны, мы делаем. Моя позиция такая: чем больше публичных процедур, тем сложнее что-то сделать тайком от жителей.
— Но на публичные слушания, как мы с вами знаем, люди ходить не хотят.
— К сожалению, это так. Многие люди не понимают, для чего нужны изменения в Генплан и в Правила землепользования и застройки. Многие считают, что это что-то глобальное, не затрагивающее их интересы, хотя на практике это касается каждого. Проблема в том, что проектировщики видят мир в другой плоскости, они не исходят из рациональности, они исходят из соблюдения нормативов. Условно здесь должна быть дорога определенной ширины. Она вносится в генеральный план. Однако это не всегда совпадает с перспективой развития города. Для этого проводятся публичные слушания и собирается комиссия, чтобы каждый ее член, исходя из своей компетенции, высказал свое мнение.
Почему важно слушать жителей в вопросах изменения проектов планировки? В свое время многоквартирные дома отмежевали по цоколю. Только эта земля стоит на кадастровом учете. Позже пришли к пониманию, что таких свободных пространств не должно быть, т.к. не может быть многоквартирного жилого дома без дворовой территории. В свое время город получил из-за этого множество проблем с точечной застройкой. Сейчас идет процесс постановки земельных участков на кадастровый учет в новых границах. Решение об изменении границ участка по закону принимается общим собранием жильцов со стопроцентным участием. С учетом того, что жители, к сожалению, не активны, проскакивают ошибки проектировщиков, даже не осознанные. Поэтому житель дома должен прийти на слушания и сказать: «Вот здесь должна стоять контейнерная площадка, а вот здесь нужен проезд». Его предложение будет рассмотрено, затем дан мотивированный ответ, принимается оно или нет.
— Из того, что еще волнует смолян. Будет ли в Смоленске органный зал?
— Строительство идет. Тот факт, что оно идет небыстро, объясним. Все, что касается строительства в исторической части города, всегда будет небыстро, потому что весь центр города – это культурный слой и охранная зона объектов культурного наследия. Даже для оформления фасадов необходимо согласование историко-культурной экспертизы. Этот многоступенчатый процесс для того и создан, чтобы максимально исключить человеческий фактор.
— По поводу Офицерской слободы и недавнего решения областного суда об отмене разрешения на строительство 7-этажного здания. Прокомментируйте это решение.
— Да, суд вынес решение об отзыве разрешения на строительство. Здесь мы тоже упираемся в документы. В первую очередь, в т.н. «красную книгу» — градостроительные регламенты 1982 года. Документ очень условный. Он сделан без привязки координат и точность его, на мой взгляд, условная. Он соответствовал своему времени, когда всем все было понятно. Позже в постановления администрации области вносились корректировки, когда защитные зоны устанавливались в координатах.
Вопрос о том, попадает ли дом в ограничения по высотности или нет, очень спорный. Пока этот спор не в пользу застройщика. Суд сделал акцент на то, что наличие охранной зоны никем не оспаривалось, а прохождение границы охранной зоны не позволяет ее установить с высокой точностью. Действительно, там рядом есть дома, находящиеся в радиусе 50-100 метров, которые выше. Если бы был Единый проект зон охраны, разработанный и утвержденный, он закрыл бы все вопросы, но пока его нет. С момента его разработки «красная книга» утрачивает свой вес. Теперь Главное управление культурного наследия должно разработать этот документ и вынести его на публичные слушания. Он поставит точку в споре, в том числе по поводу строительства в Офицерской слободе.
— Планируется ли отдавать имущество МУП «Смоленсктеплосеть» по договору концессии ПАО «Квадра»?
— На данный момент новостей нет. По части имущественного блока мы продолжаем планомерную работу по кадастрированию и паспортизации сетей, это не зависит от того, будет в дальнейшем концессия или нет. Стоит задача навести порядок там, где это не делалось десятилетиями: привести все в соответствие с требованиями федерального законодательства. Каждый участок должен быть на учете со всеми координатами. Без этого мы не сможем заявиться ни в какие федеральные программы. Вопрос по концессии на данный момент не стоит.
— Какой статус обретут муниципальные предприятия «Дормостстрой» и «СпецАвто» после передачи области?
— В соответствие с областным законом предприятия как имущественные комплексы и юридические лица ушли в областную собственность. Если через пять лет субъект продлит действие этого закона, значит они останутся там. Для предприятий не меняется ничего. Сейчас они МБУ, а с 1 января станут СОГБУ. Т.е. у них меняется только собственник. Ни на структуре предприятий, ни на их функциях, ни на их уставах это не отразится. Поменяются только записи в трудовых книжках работников. С точки зрения ведомственной принадлежности они будут в ведении областного департамента транспорта. Согласно законодательству, в течение трех месяцев новый собственник должен будет либо переназначить руководителей этих предприятий, либо назначить иных лиц. Трудовые отношения со всеми работниками сохраняются. Что касается имущественного комплекса, то будет усиление техникой. Она уже закуплена, и ее будут еще приобретать.
— Смоляне обеспокоены возможным строительством торгового комплекса на площади Победы. В какой стадии сейчас этот вопрос?
— Участок площадью 5362 кв.м находится в частной собственности. Насколько мне известно, на этой территории большое количество ограничений в части сохранения объектов культурного наследия (культурный слой, охранные зоны памятников архитектуры и т.п.). Это обстоятельство серьезно ограничивает строительство. По информации управления архитектуры, при внесении изменений в проект планировки и межевания территории по предложению управления архитектуры и градостроительства был установлен публичный сервитут на часть земельного участка со стороны площади Победы. На данный момент за разрешением на строительство собственник не обращался.
